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    房企股權轉讓對購房者影響幾何?

    2022年07月13日 10:02:00 來源:山西晚報

      今年以來,太原房地產開發企業處置資產的動作明顯增多,其中不乏核心資產。山西晚報記者發現,近一年來,太原區域公開披露的房企股權轉讓信息有很多家,包括華僑城、融創、富力等名企的太原在建、已建項目。

      業內人士普遍認為,不僅省城,國內各地房企股權轉讓信息增多,究其直接原因,是房企融資環境收緊,在現金流緊張的情形下,企業出售部分資產是回籠資金最快速的方法之一。規模房企尚且需要股權變現以符合監管要求,抵御風險能力更弱的中小房企面臨的壓力更大,預計未來房企股權轉讓的現象將繼續增加。購房者在投資、置業時,需要關注相關信息,規避風險。

      房企股權轉讓引人關注

      近一年來,太原頻頻出現房企擬進行或已完成股權轉讓,或打包整體出售的現象。

      5月6日,是北京產權交易所一則小型經營規模房企股權轉讓信息披露的結束日期:華僑城集團有限公司擬捆綁轉讓太原三家置業公司各5%股權。三家公司分別為太原僑碩置業有限公司、太原僑諾置業有限公司、太原僑隆置業有限公司,轉讓底價均為500萬元,轉讓方要求價款一次性支付。山西晚報記者發現,上述三家公司成立時間均不滿四年,注冊資本均為1億元,股權結構均為由中鐵置業集團西安有限公司、中鐵三局集團有限公司以及華僑城(天津)投資有限公司分別持股57%、38%以及5%。

      無獨有偶,“富力核心資產”出售的廣告信息在省城各類自媒體上廣為流傳:包括兩家五星級酒店,富力萬達文華酒店和富力鉑爾曼酒店,以及一家商場富力廣場和富力城售樓處。業內人士還表示,“此時可抄底價,直通董事長超大單洽談通道?!?/p>

      除此之外,太原寶能城和融創太原府運用金融手段解決融資問題等信息在省城房地產業界甚囂塵上。

      不僅是這些知名項目,還有一些企業也存在股權轉讓情況。山西晚報記者根據北京產權交易所公開信息進行梳理統計,今年1月以來,我省的房企涉及到地產股權、債權、產權轉讓項目共有8個,這些項目的轉讓方或債務人幾乎都為房地產企業,包括綜合地產、商業地產等。

      根據區塊鏈資管平臺CAIC數據顯示,今年一季度,房地產企業延續去年頻繁出售資產的趨勢,出售方企業類型中,地產行業出售額占比總成交額61%,高居首位。

      股權轉讓或繼續增加

      對于房企股權轉讓信息增多的原因,上海瀚米咨詢負責地產金融、信托、基金工作的余先生表示,近兩年來,房企轉讓股權現象不鮮見,主要是融資環境收緊原因導致。融資監管新規“三道紅線”出臺后,大部分房企有一條或多條指標“踩線”,政策壓力下,房企開始主動調整融資結構,通過增發新股、子公司IPO等方式加強股權融資,而出售部分資產是回籠資金最快速的方法之一。

      余先生表示,轉讓股權有利于房地產企業優化資源配置、專注核心業務發展、增加資金儲備及降低負債率,有利于房地產企業提高抗風險能力,實現長期穩定健康發展。房企通過部分權益出讓可以為地產項目開發引入有實力的合作方,降低凈負債率指標,也可以通過繼續持有的部分股權獲得收益。還有部分房企選擇股權整體出售,這主要是出于盤活存量資產以及業務調整兩方面的考量。股權轉讓本是現代企業為實現募集資本、產權流動、資源優化等企業發展及融資目標極為正常的現象,但一年來此類事情頻出,說明房地產行業資金壓力現象很普遍,規模房企尚且需要股權變現以符合監管層的紅線要求,抵御風險能力更弱的中小房企面臨的壓力更大。

      山西晚報記者發現,在股權轉讓信息公布較為頻繁的房企中,有央企也有民營企業。余先生表示,央企本身經營穩健保守,雖然不屬于“踩線”企業,轉讓股權是為了響應監管要求。此外,國資委要求央企資產轉讓需要通過產權交易所公開掛牌,因此,央企轉讓的信息更為公開,更容易被大眾關注。在全行業內,很多房企也有轉讓動作,只是未達到公告標準,披露信息被關注的很有限。未來短期內,中小房企地產業務收縮退出的現象可能加速,行業集中度將進一步提升,同時,房企也將放棄之前大面鋪開的多元化策略,放棄進展不佳的業務,未來房企股權轉讓的現象將繼續增加。

      上海光明律師事務所律師付永生表示,對于上市公司來說,擁有“大腿級”的大股東,無疑有助于提升上市公司的市場信譽,進而一定程度上對該公司在金融機構的授信額度有比較正面的影響。此外,大股東如果能夠將一些優質資產或業務裝入上市公司,也是能夠進一步增加上市公司的內在價值。

      并購重組整合已開啟

      為了加速行業調整,上月末,坊間盛傳央行召集房企召開并購行業座談會,備受業內關注。易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示,若此次會議真實,那么實際上相關會議中的內容對于理解后續并購和金融政策等都有很大的啟發。

      據悉,未來監管層或將放松并購的合規要求。例如,對房企“四證不全”的項目(“四證”即土地證、規劃許可證、施工許可證、預售證),涉及并購貸款置換土地出讓金項目等合規性要求有所放松。

      嚴躍進表示,此次還要求開發貸全力支持房企,但是資金務必封閉管理。該表述實際上也體現了對于開發貸發放額度和規模方面的支持。在實際操作中,一些房企由于債務的壓力,一些項目獲取開發貸的難度較大,或者說既有的政策效應還遠遠沒有促使房企“解渴”。此次對于開發貸的支持,客觀上也是希望一些收并購項目能夠更好地獲得資金支持,防范項目爛尾,同時確保項目后續有較好的交付能力。

      此外,關于保證按揭的發放也有所明確。實際上,只有按揭工作順利開展,房企的項目銷售才會持續改善。而隨著項目的銷售數據改善,其后續資金狀況就可以改善。對于房地產項目的風險化解和項目銷售資金的回籠等都有積極的作用。業內人士表示,對于按揭貸款的支持,其實從去年9月底監管層就有所調控,目前包括太原在內的市場也出現了降低利率、降低首付、延緩房貸繳納等優惠措施,客觀上都有助于保障房屋銷售市場的健康發展,對于出險企業的資產收并購等也有積極的作用。

      對購房者影響甚微

      對于房企的頻繁調整,不少購房者擔心會影響到自己購買的商品房交付及后續的配套服務。業內人士表示,房企股權轉讓的原因有很多,會不會導致在建工程爛尾及后續服務的連續性,很難通過轉讓股權來做出判斷。

      一位地產業內人士直言,“我做過的項目里曾遇到過房企資金鏈斷裂,在建樓盤已經爛尾,不得不轉讓股權。新進來的股東資金實力雄厚,不僅救活了房企,還把爛尾樓給挽救過來的。市場上也有一些比較擅長投資爛尾樓的資本方,專門找這種項目。所以,不能用股權轉讓來判斷在建樓盤是否會爛尾。但需要注意的是,如果某項目準備對外出售股權,但長時間找不到合作方,說明項目非優質資產或標的額過高,若為在建工程存在爛尾可能?!?/p>

      余先生表示,一般來說,股權轉讓對購房業主影響甚微。企業選擇轉讓股權、出售資產,也是為了保證能如期交房為宗旨的操作。具體要看接手后企業的操作,一般來說,有人接盤,項目就有其價值所有,爛尾的可能性相對較小。

      付永生同樣也表示,房企股權變更可能會有一些風險的存在,但更多的是能夠保證樓盤項目有充足的資金投入,更好保障項目能夠順利進行,購房者不應將開發商股權變更簡單理解為開發商資金鏈出現問題。

      對于已經簽訂過《商品房買賣合同》并辦理網簽備案的購房者來說,開發商股權變更并不影響合同的履行。

      山西晚報記者 張磊

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